Этой статьей открывается цикл статей, посвященных различным банковским услугам, которые предоставляют финансовые учреждения Украины.

Сегодня речь пойдет об ипотечном кредитовании. На сегодня эта тема, учитывая рост цен на недвижимость, является очень актуальной поскольку, как говорил герой «Мастера и Маргариты», может испортить кого угодно. Мнения авторитетных экспертов, недавние изменения законодательства, популистские заявления политиков, финансовые пирамиды типа «Элиты – центр» – все это только подогревает интерес к этому вопросу.

Рассмотрим пример для работающего человека, желающего приобрести недвижимость. Сегодня ему представляется несколько вариантов, а именно два: купить за собственные накопления или за банковский кредит. Вторым вопросом является выбор приобретение в новом или строящемся / построенном доме.

Вопросы о тенденциях падения или роста стоимости жилья сейчас не утихают. Вместе с тем, хотелось бы обратить Ваше внимание на тех, кто говорит об этом. Риелторы, которые заинтересованы только в росте цен и нагнетании ажиотажа? Строители, которые привыкли повышать стоимость строящейся недвижимости в процессе постройки более чем на 80 % от начальной цены за квадратный метр? Или люди, которые просто делают популистские заявления? Да и вообще, откуда берется рыночная стоимость жилья? Если опустить макроэкономические проблемы, многочисленные перерасчеты ВВП, которые абсолютно не влияют на потенциального покупателя, которым может выступать каждый гражданин страны, проблема сводится к следующему. На сегодня в стране или городе имеется с одной стороны группа лиц, которая получает прибыль и не знает, куда вкладывать деньги. Самым надежным вариантом для них представляется золото и недвижимость – вечные столпы вложения капитала. Учитывая неликвидность золота (банки обратно принимают его по цене лома за килограмм, что значительно уменьшает его ценность исходя из первоначальной стоимости покупки) единственным вариантом остается недвижимость. Так, квартиры в первых многоэтажных домах, построенных за последние два года в центре приобретались абсолютно наличным путем. Те же, кто хотел купить квартиру в кредит, строители и банки с ними просто не хотели разговаривать – у первых были клиенты с деньгами, у вторых – отсутствие схемы по работе с недостроенным жильем. Впоследствии часть квартир была безусловно продана – с «накруткой» 10 – 15 тыс. долларов США, но это тема для другого разговора. Сейчас же ситуация немного изменилась – те, у кого была возможность приобрести квартиру даже в кредит – уже осуществили эту идею. Цены же достигают максимума, но тем не менее продолжают расти. Падение может произойти в двух случаях – дефолте, как это было однажды в 1999 году, когда двухкомнатная квартира в центре г. Кременчуга («хрущевка») стоила 4,5 тыс. долларов США, а квартира в доме напротив нынешнего ресторана «Цимес» на 6 этаже – 12000. Второй случай – если появится массовое предложение жилья. Это может быть какой-то крупный застройщик, что мало вероятно, учитывая непрозрачность получения земельного участка под строительство дома в городе (вспомните хотя бы спор вокруг земли на перекрестке ул. Советская и ул. Бутырина); или же значительное перегревание рынка вследствие чего владельцы нескольких объектов «запаникуют» или найдут более выгодные источники получения дохода, например озеленение участков на Луне и тогда начнут массово продавать недвижимость, что может повлечь за собой возникновение «цепной реакции» продаж.

Но к первичному жилью, как более дорогому вернемся ниже. Наиболее доступное сегодня жилье является вторичным. Средний срок такого кредита для квартир в г. Кременчуге составляет 20 лет. В г. Киеве такой кредит можно получить и на 30 лет. Но тоже не во всех банках. На момент написания статьи информация о наличии таких условий была известна только о АКБ «Правекс-Банк» и «Аркада». Максимальный срок кредита в г. Кременчуге – 25 лет, предоставляет только ОАО «Кредитпромбанк». Вторым вопросом является обязательный размер первоначального взноса. Правда, в последнее время банки начали убирать этот параметр, но если Вы решились на дорогую квартиру, то обязательность уплаты такого взноса могут быть установлены как дополнительная гарантия со стороны банка. Следующим аспектом является «портрет проходного кандидата» для гарантированного получения кредита. Как правило, это должен быть работающий не менее 1 года на одном месте работы, желательно со стажем или же занимающийся предпринимательской деятельностью человек, старше 25 лет (если младше, может потребоваться поручительство родителей). В вопросе кредита работники банка первоначально исходят из стоимости квартиры, дохода человека или семьи и срока. Т.е. расчет осуществляется следующим образом: допустим, квартира стоит 10000 долларов США, первоначальный размер взноса – 0 %. Срок кредита 20 лет. Процентная ставка определена в размере 14 %. Итак, 10000 долларов США делим на 120 месяцев, получаем сумму ежемесячного погашения в размере 83,34 доллара. Теперь рассчитаем процент: 10000 х 14 % / 12 = 116,67. Итого, максимальная сумма погашения кредита плюс проценты составляет 200,01 долларов США. Следовательно, рассуждает банк, зарплата семьи или человека должна составлять 400,02 доллара США, потому что затраты по кредиту не должны превышать 50 % от суммы ежемесячного платежа. Понятно, что с течением времени он будет уменьшаться. Но первоначально платежеспособность заемщика рассчитывается именно так. При этом следует обратить внимание на существование двух методов, которые предлагаются банком клиенту для погашения кредита: аннуитет и «по факту». Первый метод, по которому работает КБ «Финансы и кредит», предполагает погашение кредита равными частями весь срок погашения кредита, а следовательно и меньшую сумму ежемесячного взноса, и вторую (КБ «Приватбанк, АКБ «Укрсоцбанк»): где сумма погашения кредита неизменна (в вышеприведенном примере она составляет 83,34 доллара США), а проценты рассчитываются ежемесячно исходя из фактической задолженности по кредиту. Таким образом, во втором случае сумма кредита будет постоянно уменьшаться. Выгоду того или иного метода Вы можете определить самостоятельно, немножко посидев с калькулятором или осуществив расчет Microsoft Excel. А можно и пройтись по нескольким банкам и взяв примеры расчетов, просто их сопоставить.

Отдельным пунктом стоит вопрос процентной ставки и комиссий. Как правило, комиссии делятся на постоянные которые действуют на весь срок кредита, так и единоразовые (за выдачу кредита, за ежемесячное или досрочное погашение кредита). Очень многие банки, до последнего времени любили взимать комиссии. Почему до последнего? Да потому, что НБУ, как регулятор, был возмущен объемом комиссионных доходов, а посему внедрил их амортизацию или списание на весь срок кредита, что стало немножко неудобно коммерческим банкам. Т.е. если Вы заплатили комиссию по кредиту сроком на 20 лет, значит и в банке она будет списываться на доходы в течении этого периода. Исходя из затрат на учет этих комиссий некоторые банки решили взимать единоразовую комиссию от 100 грн. до 1 % от суммы кредита (КБ «Финансы и кредит»). Другие же, оставили все без изменений (КБ «Приватбанк», АКБ «Правекс-Банк») что в конечном счете приводит к удорожанию кредита для обычного человека на 1 – 5 % в год.

Другим аспектом является стоимость внутренних ресурсов, которыми зачастую выступают депозиты физических лиц, и направляются на кредитование жилья. Т.е. в большинстве случаев по ставке депозитов можно судить и по размеру кредитного процента. А поэтому, будьте внимательны, увидев привлекательную процентную ставку по кредиту, отличную от других банков. Вместе с тем, учитывая, что доля банков с иностранным капиталом в Украине сегодня составляет 35 %, снижение процентной ставки по кредитам будет происходить и дальше. Так, АКБ «Укрсоцбанк» и АКБ «Райфайзенбанк» предлагает кредит под 17 % в национальной валюте и от 11 % в иностранной. Желающие, взять кредит в иностранной валюте должны помнить о возможных колебаниях валютных курсов, особенно в банке кредиторе на день погашения кредитов и процентов. Поверьте, Ваша радость, учитывая кризисы 1998 и 2004 годов, возможно и не будет долгой. Вместе с тем, любой банк указывает в договоре пункт о возможном, при его желании, одностороннем повышении процентной ставки по кредиту. А если заемщик не будет согласен – он должен будет погасить кредит.

Кроме того, если Вам до 35 лет, Вы можете воспользоваться услугой частичного возмещения процентов в размере учетной ставки НБУ через Фонд содействия молодежному строительству. На этом же сайте представлен кредитный калькулятор с выбором банка, ставки и учетом частичного возмещения. Следует отметить, что фонд предлагает молодежи два варианта. Первый вариант – это, как уже говорилось выше частичное возмещение. Второй вариант – целевой кредит на покупку дома, построенного при участии Фонда. Как правило, такие дома не являются лучшим вариантом при выборе квартиры, в том числе и по стоимости. К сожалению, после выборов Фонд перестал принимать заявки на рассмотрение. Некоторые эксперты этот факт связывают с выборами, другие – с коррумпированностью и закрытостью этой схемы в крупных городах (г. Киев и Харьков), вследствие чего она себя не оправдала.

Если Вы прошли по этим параметрам, Вам остается брать список необходимых документов для получения кредита и идти к продавцу. Продавцы, в большинстве своем очень не любят продавать квартиры через банки. Объясним почему: во-первых, они думают, что банки будут уведомлять налоговую о сумме полученного ними дохода за счет продажи квартир. Дело в том, что в договоре купли-продажи Вашей квартиры – мечты, которая и будет в дальнейшем предметом залога по Вашему кредиту, указана сумма продажи не ниже суммы кредита, а то и реальная сумма реализации квартиры. Говоря объективно, банкам до доходов Продавца нет абсолютно никакого дела. Кроме того, ст. 63 Закона Украины «О банках и банковской тайне» никто, как и сам закон не отменял, а поэтому страхи продавца по этому поводу абсолютно беспочвенны. Другим продолжением «этих страхов» является желание продавца получить все деньги сразу у нотариуса (некоторые банки выдают кредитные деньги только после подписания договора – купли-продажи). Следующей причиной является тот факт, что банк внимательно изучает документы на квартиру и предоставляет свой вариант договора купли-продажи, что в сумме исключает возможность обмана со стороны продавца, т.к. в договоре описаны сроки выселения, задолженности по коммунальным платежам и т.д. Также банк не допускает заключение перехода права собственности иным путем, кроме как заключения договора купли-продажи (на вторичном рынке). Поскольку в стандартных ситуациях большинство продавцов и покупателей оформляют сделки через договора дарения с уплатой 1 % государственной пошлины от сумму операции, которая выражается условными цифрами, то при оформлении договора покупки-продажи придется заплатить 2 % от суммы такой операции не считая услуг нотариуса. Эти расходы придется выплачивать заемщику из своего кармана.

Кроме того, банк очень ревностно относится к вопросам законности проведения перепланировок, наличия прописки в объекте продажи несовершеннолетних лиц и лиц пенсионного возраста, документов по земле в случае приобретения заемщиком дома и т.д. Т.е. в вопросе продажи банк опосредованно через покупателя квартиры или дома защищает права заемщика.

Единственным же преимуществом для продавца в вопросе работы с банками является гарантия отсутствия фальшивых долларов и оплаты по договору – купли-продажи. Также следует обратить внимание семей, имеющих несовершенолетних детей: прописывать их на срок действия договора залога квартиры, в этой квартире или доме может запрещаться всеми договорами: ипотечным и кредитным, а также договора купли-продажи вплоть до установления штрафных санкций и разрыва кредитного договора. Вопрос этих социально незащищенных слоев имеет немало законодательных сложностей, а поэтому банки стараются избегать таких заемщиков. Особенно это актуально для молодых мам, которых паспортный стол отдельно без ребенка не выписывает и не вписывает. В таком случае человек не прописывается в квартире – объекте залога, а может просто в ней проживать.

И последним вопросом, который является актуальным и влечет дополнительные затраты для заемщика – это страхование. Как правило, банк обязывает заемщика застраховать объект залога от рисков пожара, наводнения/затопления, стихийного бедствия и, возможно, от противоправных действий третьих лиц. Стандартный размер страховки составляет 0,65 % от суммы, указанной в ипотечном договоре. Конечный размер страховки может изменяться из-за объема франшизы, которую можно обговорить с сотрудником страховой компании. Единственным моментом хотелось бы отметить тот факт, что в некоторых банках существуют свои страховые компании. Так, в КБ «Приватбанк» это была «Кредо Классик», в АКБ «Укрсоцбанк» – СК «Укрсоцстрах», АКБ «Аваль» – СК «Эталон», которые могут иметь четкие и неизменные тарифы по банковским продуктам, подлежащим страхованию. Страхование будет необходимо осуществлять каждый год на протяжении всего срока кредитного договора.

В своей статье автор не претендует на однозначность и претензионность своих выводов и высказанного мнения. На форуме сайта Вы можете обсудить эту тему или написать вопросы, если Вам интересна эта тема.

В следующей статье мы остановимся на «подводных камнях» приобретения нового или недостроенного жилья в кредит.